Bientôt la rentrée: investir dans un kot ou une coloc, que choisir?

Vous avez un enfant qui entre à l’Université prochainement et envisagez d’acheter un logement pour le loger? C’est bien; on entend toujours qu’il vaut mieux acheter que de louer quand on en a les moyens. 

D’accord, mais encore faut-il savoir qu’acheter? Entre investir dans un kot ou une coloc, il n’est pas toujours facile de faire un choix. Puis, sûrement que votre enfant a son mot à dire sur la question. Alors, si vous n’arrivez pas à vous décider entre l’un ou l’autre, lisez cet article. Avant d’investir dans un kot ou une coloc, il est important d’en comparer les avantages et les inconvénients. 

Le rendement

De ce point de vue-là, le kot comme la colocation sont un peu plus rentables qu’un logement résidentiel classique. Pour la colocation, il varie de 4% brut à 5% maximum, contre 3 à 4,5% brut pour le classique. Comptez de 3,5 à 5% de rendement brut pour un kot. 

Il y a quelques années, la location de kot était en plein essor car peu développée, mais aujourd’hui ce n’est plus le cas. La colocation quant à elle connaît de plus en plus d’intéressés d’où ce rendement important. 

Aussi, le loyer d’une colocation est moins élevé que celui d’un kot. Vous avez donc plus de garantie de rendement toute l’année dans une colocation. 

La profondeur du marché

Lorsque l’on loue un kot, la profondeur du marché est étroite. Elle se limite aux seuls étudiants et on risque de se retrouver avec des vides locatifs. 

Toutefois, il est possible de bénéficier d’un rendement garanti en cas de résidence gérée par un gestionnaire. Dans ce cas, les loyers perçus sont partagés entre les différents propriétaires de l’immeuble. De ce fait, si votre logement reste inoccupé pendant quelques mois, vous n’en serez pas autant affecté économiquement. 

Pour ce qui est de la colocation, la profondeur du marché est plus grande. En effet, vous n’êtes pas obligé de louer votre bien à des étudiants. De plus, vous pouvez passer de la colocation à la location résidentielle classique sans problème. 

La rotation

Le kot étant destiné à des étudiants, la rotation est donc assez intense. En effet, ceux-ci vont souvent rester dans le logement seulement quelques mois. De ce fait, le propriétaire va devoir être plus présent afin de gérer les changements de locataires, états des lieux, etc. 

La possibilité ici est d’embaucher un gestionnaire mais il faut alors considérer la perte d’une partie du loyer pour le rémunérer. 

Dans le cas de la colocation, la rotation peut être assez forte aussi. Cependant, il est plus facile de la limiter. En effet, il est possible de faire signer à tous les colocataires, un bail de colocation unique. Celui-ci permet de ne pas refaire un bail à chaque nouvel entrant.

Aussi, à Bruxelles, si un colocataire décide de partir, il doit trouver un remplaçant. Si ce n’est pas le cas, il doit prouver qu’il a fait une recherche active. Il doit également donner un préavis de deux mois. 

En Wallonie, le colocataire peut partir mais il devra, en plus du préavis, verser une indemnité s’il ne trouve pas de remplaçant. 

L’usure

L’usure de votre bien va dépendre du type de locataire qui l’occupe. 

Il est vrai que l’on peut s’attendre de la part d’un étudiant à plus de dégâts dans un kot. Mais, si vous louez votre bien en colocation à un groupe d’étudiants, ils risquent eux aussi de l’endommager. 

Il va donc falloir considérer des rafraîchissements nécessaires entre chaque locataire dans un cas comme dans l’autre. 

Là encore, l’avantage de la colocation est que si vous constatez trop de dégâts, vous pouvez changer d’avis et le louer à des personnes plus responsables. Les jeunes travailleurs ou les familles vous garantiront moins de fêtes et donc d’abus. 

Le bail

Le bail étudiant ne peut dépasser une durée de douze mois. Il peut tout à fait être moins long et être signé pour une année scolaire, par exemple. 

Après les trois premiers mois, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il faut tout de même qu’il respecte un préavis d’une durée de deux mois. 

Pour que le bail prenne fin à l’issue de sa durée initiale, le locataire n’a rien à faire. Si c’est le choix du bailleur, il doit le signaler trois mois avant au locataire. 

Enfin, au plus tard un mois avant sa date de début, le futur locataire peut ne pas entrer dans le kot. Il doit alors justifier d’une raison valable. Par exemple, s’il n’a pas été accepté dans l’établissement scolaire désiré, il doit le mentionner au propriétaire. Il devra alors payer une indemnité correspondant à un mois de loyer. 

Il est donc plus facile pour le locataire que pour le bailleur de se défaire d’un bail étudiant. 

Le bail de colocation est unique et signé par tous les colocataires. On annexe en plus au contrat un pacte de colocation. Dans celui-ci on va pouvoir organiser la vie en communauté et anticiper le départ d’un des colocataires. Par exemple, il y sera fait mention de la répartition du loyer. Ainsi, si un des colocataires ne remplit pas sa part du marché, le propriétaire peut demander aux autres de payer pour lui. 

Si la moitié des colocataires donnent leur congé, le bailleur est en droit de mettre un terme au contrat. Pour cela, il devra donner un préavis de six mois. 

Le propriétaire est donc plus protégé par un bail de colocation. 

Conclusion

Alors si vous hésitez entre investir dans un kot ou une coloc, il semble plus astucieux d’investir dans de l’immobilier résidentiel, comme une colocation. Ce dernier limite beaucoup les opportunités d’avoir toujours un locataire et donc une rentrée d’argent. De plus, le bail, beaucoup plus favorable à l’étudiant qu’au bailleur, ne donne pas de garantie de rendement constant. 

Si vous êtes décidé à investir dans un logement pour la rentrée, Immobilière Color peut vous conseiller. 

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